A 6ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) reconheceu a legitimidade, em tese, de um condomínio para figurar no polo passivo de uma ação que discute suposta omissão na fiscalização e na aplicação de normas internas. A decisão colegiada deu provimento ao recurso interposto, cassou a sentença de primeiro grau e determinou o retorno dos autos à origem para o regular prosseguimento do feito, com a devida instrução probatória.
O litígio não se restringe a eventuais atos ilícitos praticados individualmente por moradores, mas abrange uma alegada omissão administrativa diante de irregularidades atribuídas a condôminos. Entre as situações apontadas na petição inicial estão a realização de obras sem aprovação, ausência de habite-se, problemas relacionados à fossa séptica, ocupação indevida de áreas, intervenção em área de preservação permanente, estacionamento em locais proibidos e o descumprimento geral de regras internas.
Anteriormente, o juízo da 6ª Vara Cível da comarca da capital havia julgado parcialmente procedente a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, ajuizada por duas moradoras contra um condomínio fechado. Naquela ocasião, o condomínio foi considerado parte ilegítima para responder por pedidos relacionados a supostas perseguições, constrangimentos, ameaças, assédio e intimidações atribuídos à administração. O pedido de direito de resposta das autoras também foi afastado pelo magistrado.
Ao recorrerem da sentença, as autoras sustentaram que o condomínio possui legitimidade para responder pelos atos atribuídos à síndica e aos integrantes da administração, por terem sido praticados no exercício das funções condominiais. Argumentaram, ainda, que a gestão teria deixado de adotar providências necessárias para fazer cumprir a convenção e o regimento interno do residencial.
Para a desembargadora relatora do apelo, a narrativa apresentada é suficiente, nesta etapa processual, para justificar a permanência do condomínio no processo, conforme a teoria da asserção, pela qual a legitimidade é examinada a partir das alegações contidas na petição inicial. O voto ressaltou que, embora o condomínio não responda automaticamente por qualquer ilícito praticado por um condômino contra outro, pode haver responsabilidade por omissão própria da administração, caso fique demonstrado que esta deixou de adotar medidas de fiscalização e reprimenda previstas nas normas internas.
A relatora destacou que o artigo 1.348, incisos IV e V, do Código Civil atribui ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, além de diligenciar pela conservação das áreas comuns e zelar pelos serviços de interesse dos possuidores. Segundo o voto, a imposição de sanções condominiais, quando constatada infração e existente previsão normativa, constitui atividade vinculada, e não mera faculdade do síndico. Tal atuação deve observar a legislação, a convenção e o regimento interno, além dos princípios da isonomia, do contraditório, da ampla defesa e da proporcionalidade.
A decisão também considerou prematuro o julgamento antecipado da demanda, uma vez que a discussão sobre a existência de omissão administrativa, eventual dano, culpa e nexo causal depende da adequada formação do conjunto probatório, sendo que tanto as autoras quanto o condomínio haviam requerido a produção de provas.
Por fim, a relatora recomendou a tentativa de mediação entre os envolvidos, diante da relação continuada entre condôminos e administração. “Mostra-se recomendável oportunizar, antes do aprofundamento da marcha processual, a retomada do diálogo entre os envolvidos, mediante o emprego de meios adequados de solução de conflitos. A controvérsia insere-se em relação continuada entre condôminos e administração condominial, contexto em que a solução exclusivamente adjudicada nem sempre se revela suficiente para recompor a convivência e favorecer o cumprimento das normas internas”, destacou. O voto foi seguido por unanimidade pelos demais integrantes do órgão fracionário.
Processo: 5030283-32.2025.8.24.0023
Fonte: JuriNews
